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加拿大房产中的评估(Appraisal):如何进行?有何意义?跟政府估价有啥区别

2021-11-22 16:27:19

Home Appraisal,中文意思是房屋估价,是一个公正并且专业的对于房屋价值的第三方意见。在贷款买房、房产再融资(Refinance)、或者卖房给非现金买家,都会需要专业的房屋估计师进行评估。

 

Home Appraisal 在这些交易里起着关键的作用。所以无论你是买家或者卖家,你都需要知道房屋估价是怎样运作的和估价师(Appraiser)是怎样对房屋进行评估的。

 

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Appraisal如何运作

在房产交易的过程中Appraisal 是用来决定合约中的交易价格是否合理,判断是基于房屋现状、地理位置和特点设施。在贷款或再融资的过程中,它保证了贷款方 Lender(通常是银行)不会借给申请人高于房屋价值的金额。

 

毕竟这时候房子是作为一个抵押,如果申请人不能偿还贷款并进入Foreclosure阶段, 贷款方会通过卖掉抵押的房屋来回收借出的贷款。Foreclosure 的意思是丧失抵押品赎回权,当然这里的抵押品就是房子了。这时候Appraisal就可以保护贷款方能够尽可能地要回借出去的本金,毕竟不动产是比较保值的。对于那些一见钟情型的非理性买家,这也可以防止他们被各种漂亮家具和豪华装修蒙蔽眼睛,做出冲动的给价决定。

 

那Appraisal 是如何进行的呢?因为Appraisal 主要保障的是贷款方的利益, 所以通常是由贷款方负责选择并购买appraisal。但这笔费用是由借贷方负责,估价师的收费主要跟房屋的复杂程度有关,跟房屋价值无关,通常$300~$500。

 

根据Appraisal Institute的守则, 所有营业的评估师是必须持有执照。联邦法律规定评估师必须是不偏不倚,并且不能和交易有着任何直接或间接利益关系。

 

 

什么时候需要Appraisal?

一般来说,以下情况需要或建议对房产进行估值:

 

买房时,与卖方签订购房合同之前(非必须,房产经纪也能估计房产市价)。

 

卖房前,可通过对房产进行估值来决定标价(非必须,卖方经纪也可提供参考价格)。

 

银行放贷前会做房产估值。

 

如果你觉得政府向你征收的地税偏高,也可以通过聘请房产估价师,重新决定房产价值,以此为凭据与相关部门交涉。当然了,也有可能估值的结果比政府计算地税的参考值还高。

 

遇到自然灾害损毁房产的情况,若有房产估值报告,向保险公司理赔会比较容易。

 

向银行贷款之前,可带上房屋估值报告。

 

离婚,需要分割财产时。

 

影响 Appraisal 的因素

影响房屋估值的因素不可胜数,主要为以下5个:地理位置、占地面积、居住面积、房屋年龄和建筑质量。面积还得实地测量。

 

地理位置

其中,地理位置几乎可以说是最重要的因素。地理位置并不一定是越靠近市中心越好,而是要有便捷的交通,可以轻松抵达工作地、商场、饭店、娱乐中心和学校,拥有优美的邻里环境和健全的基础设施。

 

外观

要了解除地理位置外的其他重要因素,就得实地考察了。在实地考察的过程中,估价师会先看房屋的外观(Exterior),包括地基、屋顶、deck、墙面、前后院、泳池、篱笆、车道等,并拍照。如果凭临主街道,噪声多,或处在地势不平的角落,会减分。

 

室内结构、装修、设备

然后估价值师会走入室内(Interior),了解房屋的结构和布局,看看是否有地下室,卫生间数量几何,并检查门窗、内墙、地板、天花板、下水、电路、装修材料、制冷和供暖系统等。如果要拍摄室内照片,必须得到屋主同意。

 

屋主对房屋的改造升级也会被考虑在内,一些需要修理的问题(比如安全隐患)则会成为减分因素。估价师还会询问屋主有关房屋建造日期、装修或升级改造的日期等问题。如果屋主能提供近10~15年翻新/装修房屋的相关文件资料就更好了。

 

除了以上极大因素,房地产的估价会受到近期同类型房屋和市场趋势的影响。所在社区的状况,周围最近交易的房子照片和数据,都会被包括在这个报告里面。甚至连近几年房产税都会被列出来并作为考量。

 

但是如果是一个全新的居住地域,周围没有任何的可参考信息,评估师就会根据建筑房子所用到的每一项花费以及所占地皮价值来推算整体价值了。

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Appraisal 和地税

Appraisal 和地税的价格之间没有任何关系,银行也不会将 Appraisal 的结果通常当地的市政。

 

市政系统通常有一套自己的价格评估体系,他们会每年评估一次。Appraisal 通常是个人和金融机构直接的关系,不会影响到你的地税。

 

总的来说, 如果一切顺利的话,Appraisal只是一个审批程序。无论你是卖家或者买家, 只要你能够理解其中的原理,你就能从中受益。

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