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普通人如何购买海外房产?

2021-12-06 14:44:24

      因政策影响,国内的房产环境大家也知道:为了抑制房产市场过热,有关部门定下了房住不炒的主基调,同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。


      所以国内的房产市场将会进入平稳期,有关专家调侃;投资国内房产,相当于存余额宝。更明显的是之前那些上涨过热的地区已经开始下跌了。房子是硬通货,我们需要考虑新的投资方式,例如考虑海外房产投资。


      有人会说,我一个普通人,哪有那么多钱去投资海外的房产?其实,海外房产的投资门槛远没有你想象的那么高,很多普通家庭的资产就足以支付海外房产的购房首付


      据相关平台对海外房产投资数据的统计,已经成功购买海外房产的人群中,100万以内的占到45%,200万以内的占据75%以上。


      这也就是说,普通人购买海外房产也就是你和配偶的余额宝加上一辆代步车的钱。


      就以加拿大的国际大都市多伦多为例,房子的首付款通常是房价的20%-30%,非居民会高一些,如果觉得有经济压力,那么华人最爱的列治文、万锦房价相对会便宜一些,也是购买海外房产的好地方。


      那么,非居民购买海外房产有什么要求?限购吗?是否可以在本地银行贷款呢,和当地公民买房有什么不同,买房有哪些步骤,还会涉及到哪些税务和法律知识呢?


      今天的文章就来一一回答这些问题哦,这里还是以多伦多为例子



 

      1. 非居民/外国人的定义:

 

      所有习惯上、经常地、正常地居住在另外一个国家,在加拿大没有显著的居留联系,整年住在国外,或1年当中在加拿大的居住时间少于183天。

 

      2.非居民是否可以在多伦多买房么?

 

      非居民可以自由加拿大在加拿大买卖房地产不管是投资或自住都可以要遵守的条件或规定和加拿大公民一样。另外限购令主要是针对财团或公司的,对普通人购买海外房产影响不大。

 

      3.非居民在安省买房有什么特殊要求吗?

 

      在加拿大本土开设银行账户。

 

      ◆需要保持在国内或加拿大良好的信用记录。

 

      ◆有足够的首付款以及后续账户上的余额够扣款,否则可能会产生跳票手续费

 

      本人去不了加拿大,可以委托当地的房产经纪代理完成购买海外房产的过程

 

      4.非居民在加拿大买房子首付有什么要求?

 

      各个银行会有不同的要求,如果非居民购买比较昂贵的不动产,首付款会更好一些。非居民准备至少35%的首付款,而且要放在加拿大的账户上30到90天不等。所以买房之前是必须要在加拿大的银行开好户的

 

      5.加拿大银行是否允许非居民贷款;能贷多少?可以分多少年偿还?

 

      加拿大是允许非居民贷款的,至于能贷款多少,和国内相似,同样是根据个人的收入水平和偿还能力以及信用记录来评估,最多可以贷65%。可以分25年偿还贷款各个银行的贷款利率不会相差太远

 

      6. 申请房屋贷款非居民与本地居民相比有什么要求?

 

      如果非居民没有加拿大的信用记录,就必须有本国的,通过银行流水单和收入记录来证明自己可以还得起贷款,同时也是证明资金是合法收入。各个银行会有不同针对非居民的贷款项目和要求。

 

      7.非居民在多伦多买房要交税么?


      加拿大是纳税大国,非居民购买海外房产需要缴纳这些税

 

      第一,土地转让税Property Transfer Tax,非居民和居民在买房交接时都需要一次性缴纳由安省政府和所在地区政府分别收取一部分。

 

      第二,商品及服务税HST(HarmonizedSales Tax),税率为13%。非居民购买二手房免交,新房可以有部分减免。出租房和自住房也会有不同。

 

      第三, 地税Property Tax,只要在加拿大拥有物业,无论是什么身份,每年都要缴纳地税。可以按照自然年分期支付。

 

      第四,也是与非居民最有关的海外买家税。从2017年4月21日开始非居民在加拿大规定地区购买房产,需缴纳房款的15%的非居民投机税,俗称海外买家税。

 

      但是,如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化达到了豁免条件就可以申请退税

 

      征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体以及应纳税受托人

 

      对于豁免NRST的几种情况,我们会在以后的文章再做详细的介绍

 

      如果非居民买房的目的是为了投资,那么可能还涉及两种额外的税项,即租金收入税和资本增值税,一定要与经纪和专业会计师咨询清楚。

 

      8.非居民买房需要房产经纪吗?

 

      非居民在加拿大买房,法律上并没有规定一定要使用房产经纪。但不管是当地居民还是非居民,一般都会通过房产经纪来置业,因为这个过程当中涉及前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等整个买房的过程非常繁复,一位经验丰富并且负责任的地产经纪是非常有价值的。而且,经纪的佣金并不由买家支付,而是由卖家支付。

 

      9.买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

 

      如果需要向当地的银行贷款,那么需要本人到加拿大来的,否则可以通过传真或者委托房产经理进行相关手续的办理。

 

      10.非居民有哪些办法可以在加拿大投资房地产

 

      ◆可以亲自到当地考察以及是购买房产

 

      ◆签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;

 

      ◆通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;

 

      ◆非居民和加拿大居民共同购买;

 

      ◆通过公司名义购买,或者购买拥有物业的公司;

 

      11.在加拿大买房需要多少时间?

 

      理论上讲,如果房子是现房,并且有熟练的地产经纪协助的话,从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10个工作日左右。一般情况下,根据客户自己的时间安排,通常30天,60天甚至90天后交房,时间是从合同生效日起计算。

 

      如果是购买楼花,则需要专业、负责的地产经纪帮您填写购房意向书 Worksheet预留理想户型,(提供一些客户基本信息和:通常是护照,住址,Email地址,电话和职业,SIN#等)。开发商通知签购买合同,一定要带上您的身份证件和银行支票本因为一般会交5000加元定金放在律师的信托账户。如果您在不在当地可以通过签署委托协议,让您信任的人代理这些事务。

 

      签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同,甚至找律师阅读合同,本人建议一定要到银行做预贷款审批。10天冷静期内您可以随时反悔,终止合同。一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件,建议越早做越好,因为合同一旦生效具有法律效力。

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