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科普 | 什么是"平均房价"、“价格中位数”和"基准房价"?

2021-12-20 14:21:32

预测房地产涨跌似乎已经成为许多人生活话题之一,阅读相关市场报告,也成为了很多人的习惯。那么在看报告中的数据时,了解这些数据所计算的方式是很重要的。

 

平均房价(Average Price)、中位数价格(Median Price)和基准价格(HPI-Benchmark Price)是三大经常被使用的房价数据。

那么,这三大数据是怎么算出来的?代表了什么含义?为什么地产行业要用这些数据来衡量市场的走势?

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均价和中位数价格

均价比较容易理解,就是这个月售出房屋的成交价之和,除以售出房屋的数量,得到均价。

中位数价格,则是将本月售出的房屋按价格的高低从高到低或者从低到高排序。

 

如果售出数量是奇数,价格中位数则是位置在最中间的那个成交价;如果售出数量是偶数,则价格中位数是成交价格较低的那一半中的最高价。

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在1996年之前,地产协会或者地产局只用每月均价或者价格中位数的变化来反映市场趋势。那么,这样做会有什么问题呢?

在任何给定地区,楼市总是在随时间变化,即售出房屋的数量和类型是会随时间变化的,而且导致变化的原因有很多。因此,均价或者价格中位数会出现大幅波动,使得地产市场看起来很不稳定。

下面举个例子看成交均价是如何受销售价格的变化所影响的。

假设连续两年,每年都售出9套房子,但第1年与第2年售出的房子成交价不尽相同。具体看下面两张表格。

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从上面的表格可看出,第1年和第2年的房屋成交价的价格中位数都一样,为29万,但第1年的成交均价是29.5444万,第2年的成交均价是31.9888万。

那么,你到底是要用成交价中位数来反映市场走势呢,还是用均价来反映市场走势呢?如果用价格中位数,那么第2年与第1年的房价没变化;如果用均价,那么第2年的房价上涨7.7%。

再来看一个成交价中位数变化,但成交均价不变的例子。仍然是连续两年都售出9套房子,两年售出房子的成交价不尽相同。

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从上面两张表格可看出,房屋成交价中位数第2年比第1年的上涨了9.4%,但两年的成交均价保持不变。

从上面两个例子来看,房屋成交价中位数以及房屋成交均价均不能很好地反应市场变化趋势:

首先,在进行统计时,它们把所有的房产视为平等的,不考虑位置等参数的影响。可是我们知道,不同的区域是有不同的涨跌幅,有的区涨的多而有的区可能会跌。如果我们在评估一个房子的市场价值的时候用全城的平均价来做参考,可能得出的结论不是那么正确。

第二,这两个指数没有办法用结构来区分房屋的价值,房屋的房型结构不同,市场价值的涨跌幅也是不同的。

第三,全城的平均指数会被一些特殊案例影响,例如本月突然卖了一个特别贵的豪宅,或者卖了几间特别差的拍卖房、大麻房之类,都会对平均价指数产生很大的影响。

复杂却更具参考意义的基准价格

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基准房价

因此,地产业界改变了统计价格的方式,并创造出MLS房价指数(MLS Home Price Index,MLS HPI-Benchmark Price)这个衡量指标,或者可以称为“基准房价”,来评估房地产市场。

根据温哥华地产局官网说明,基准房价以特定区域的典型房产为基准,考量了房产的土地大小、年份和房间多寡等特性,成为此区的“典型房型”。每个月的销售数据都考量了当前支付房间、厕所和壁炉等特性的价格,并且将此价格应用在典型房型上。

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基准房价的优点是把前面我们提到的平均价和中间价指数存在的缺点都基本解决了:

首先,基准价格是分社区的,每一个社区单独有自己的指数。

其次是分房型,首先分了独立房和共管物业,独立房又细分为一层楼、两层楼和综合房型,共管物业也细分为排屋和公寓。

这样我们就可以根据社区和房型去查询相应的价格指数,比如一个区是60、70年代的老区,我们多半去查询它的一层房型的HPI,如果是新区,那大部分房型是二层,这样对价格的分析会更加准确。

另外如果现在房价整体在涨,我们从这个指数表中就可以看出独立房涨了多少,共管物业涨了多少,并且可以看到过去和未来的一个价格走向。

简单来说,基准房价分析各市场的典型房型,然后计算这些房型的基准价格变化。基准房价也排除了非典型房型,以免严重扭曲数据。

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基准价格如何计算?

基准价格概念是仿照经济学中的消费者价格指数(Consumer Price Index,CPI)建立的。


CPI衡量一篮子商品和服务的价格变化率,这些商品和服务是居民生活中最常消费的东西,如食品、服装、交通等。

 

那么,MLS房价指数衡量的就是房价变化率,这个房价是考虑所出售房屋的各种定性和定量指标之后得出的综合房价,即MLS房屋基准指标价,反映的是将极端类型住房(高端>97.5%或低端<2.5%)去除之后的典型住宅的价格。

 

用来计算MLS房价指数的房屋模型所考虑的定量和定性因素有:

 1、土地面积

  2、房龄

  3、卫生间的数量,包括全卫和半卫

  4、停车位

  5、主要生活区间的面积和地下室的面积

  6、地基、地面、外墙和屋顶的类型

  7、是否有壁炉或装修好的地下室

  8、取暖方式

  9、物业的转售历史

  10、物业是否有水景或360度全景。

  11、与购物中心、医院、警署、学校、教堂、公共交通、高尔夫球场、公园、运动中心等的距离。

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由于引用了基数价格的概念,基准价格的变化不会因受到某一特殊类型房屋在市场上突遭热捧或炒作所造成价格剧烈波动的影响,具有稳定性和持续性。

基准价格模型是由在Laval University,城市和地产管理学的教授 Francois Des Rosiers及其研究小组设计公布的。

 

该模型在收集和分析数据方面对业界具有十分重大的意义,因此获得了2011年的国际地产协会的贡献奖,并获得加拿大统计局(Statistics Canada),加拿大房屋贷款公司(CMHC),加拿大银行(Bank of Canada)等多家机构所肯定。

 

加拿大各地区地产局早在1995年前后便开始试用HPI作为内部价格分析的参考数据了。经过近10年的分析调整,目前在主要房屋市场的每月市场瞭望中,该数据已经受到越来越多房地产从业人员的欢迎。

 

基准价格分析结果数据具有很强的可信度和时效性,对地产行业有长期的良性影响。

 

HPI 的计算描述了物业每个阶段和上一个阶段的价格相对变化趋势,可以用于反映地区内各种物业类型价格随时间变化的整体趋势比较,也可以用于比较单一类型物业交易价格的走势。

 

举例说明,我们用2005年1月独立房HPI数据作为基数(100),如果在某年年9月的独立房HPI为149.1,即表明在这段时间里该类型房屋价格平均上涨了49.1%。

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基准价格有什么实际参考意义呢?

当你确定了购房预算之后,就可以通过比较各个地区的基准价格选择购买的目标社区。

 

例如你的预算是60万,那就不要去基准房价特别高或者特别低的区去找房。

 

对于居住型买家,最好在基准房价比你的预算稍低的区找房,例如你的预算价位在80万,而一个社区的基准房价是90万,那在这里,你就要做好心理准备会在这个区找到一个比较差的房子;如果你是在一个基准价格80万的社区找90万的房子,那你会找到这社区里比较高端的房子了。

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