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一文总结:在多伦多置业,业主必看知识在这里!

2021-12-27 14:44:36

拥有自己的房地产是大多数人的终极愿望,在出动向目标进发前,必须清楚一些因素。首先,拟定个人的屋价预算、物业类型、新屋或是重售楼房、以及地点。在拣定地区后,便开始看屋大行动,有人要求一定有泳池,亦有人认为四睡房双车房最重要。

 

所以,事前应把要求设施分为三项类目:

 

非有不可:举例来说,在家办公者,便必须有家居办公室。

 

有就最好:喜欢的装置差不多应有尽有,如果其中一两项缺少,并非不可或缺者,便应作妥协。

 

可有可无:有没有这项装置不重要,并不会没有影响取捨。

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专业人士

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购买新屋或重售物业,必须找专业人士帮忙,他们包括:

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01

地产从业员

地产从业员必须持有省府发出的执照才可工作,首先要念完有关课程经考试合格才可申领执照;他们要遵守有关法则及道德条例。一名好的地产经纪,可以帮助客人物色到心目中的物业。

 

02

律师

match楼房买卖,律师处理的问题包括查契,即是业主的业权,看看是有否把物业扺押而债务未清偿;是否有未完成的维修工作;审核购买协议;另外,办理交吉事宜,例如确保对方已经清缴所有应缴费用,如公用设施(水电天然气等)的费用。

 

03

验楼师

无论是全新或是重售物业,聘用一位验楼师是十分具建设性的。他会提交一份验屋报告,列出物业状况,有什麽需要修理,什麽修理需要先做,以及估计修理费用。可向本地有关专业协会或地产经纪转介验楼师。

 

04

按揭经纪

他们可以帮助客人寻找合适的贷款者,通常他们是向贷款者收取费用,但亦可能向借款人士收费,尤其是信用纪录欠佳的,一般是按揭额的1至2%。

 

05

保险经纪

可处理家居及汽车保险,提供按揭的机构会坚持客户购买物业保险;另外,亦会建议客户购按揭人寿保险(mortgage life insurance),万一客户或其配偶逝世,便由保险支付按揭费。

 

06

估价师

买家可以先找估价师为物业估值才下offer,估价必须包括对房屋的评估、分析最近的同类型物业销售,以及评估市场状况对物业的影响。

 

07

贷款机构

当决定购买一间物业,便要找贷款机构办按揭,它们包括:银行(banks)、 信託公司(trust companies)、信贷合作社(credit unions)、退休基金(pension funds)、金融公司(finance companies)、保险公司(insurance companies)...等。

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衡量置业财力

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置业要面对于最大的现实便是财力,拿出一笔钱作首期后,以后还要应付的,便是定期供按揭以及一些其他开支。

算一算:

计算个人/家庭的入息及资产,目前每月开销及债务(其他物业贷款、汽车贷款、个人贷款、信用卡帐单、学生贷款...等)。

 

负担能力:

首先,每月物业开支(Gross Debt Service简称GDS)不能超逾家庭税前总入息32%,所谓物业开支是指-按揭、地税、能源费等公用事业支出;如果是共管物业,不要忘记计算管理费在内。第二,每月的所有债务开支(Total Debt Service-TDS)不能超逾家庭税前总入息40%,这包括物业开支及所有债务在内。 

 

计算GDS 

(毛负债偿息能力比率)

 

每人每月收入(税前) =$________________ 

 

配偶每月收入(税前) =$________________ 

 

每月其他收入(来自投资或其他非工作收入来源) =$________________ 

 

(A)每月收入合共 =$________________ 

 

(B)合共收入(A)X0.32 =GDS$______________

 

计算TDS

(总负债偿息能力比率)

 

(A)每月收入合共 =$________________ 

 

(C)合共收入(A)X0.40 =TDS$______________

 

01

住宅种类独立屋

一间独立的房子,名副其实完全独立。

 

02

半独立屋

两个单位分左右或前后相连。

 

03

平房

一层高,所有房间如客厅、睡房、厨房等均在同一层,毋须上落楼梯。

 

04

连屋

一间房子有一部分是与另一房子相连,例如只是土库相连,外表就像独立屋般,亦有些是车房相连。

 

05

镇屋/排屋

一排建筑物至少有三间住宅单位,左右相连,但不会分两个单位上下相连,一般是两层高。

 

06

层叠式镇屋

一排建筑物,一间镇屋是位于另一间镇屋楼上,每个镇屋单位各有两层高。

 

07

柏文

高层住宅大厦,至少有5层高。两单位柏文(Duplex):两个单位楼上楼下相连。

 

08

其他独立连屋

一间独立屋与另一建筑物连接,例如非住宅建筑物(如商店或教堂)或是其他类型住宅(如柏文)。

 

09

流动屋

一个独立单位,是可以整间迁往另一地点,能临时放置在一块地皮上。

 

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置业成本一箩筐

稅项

新屋则要缴付5%GST ,屋价在$45万以下的,最高可获退回2.5%。重售物业不用付税,出售前曾大装修则例外。

 

物业估价

如果没有购按揭保险,贷款机构可能需要买家自费为物业作估价,一般收费为$150-$200左右。但要视乎地点及物业而定。

 

物业税

申请高比率按揭的,贷款机构可能要求把分期支付的物业税加在按揭供款内。

 

测量费

贷款机构要审视最新版的测量图,买家可在买卖协议列条件要求卖家提供,不然可能要自行掏腰包请专人做一份。

 

物业保险

不替物业买保险,便不获贷款机构批出按揭。预付地税/公用设施费用(prepaid taxes/utility bills): 

 

若卖家已预缴了在交吉日之后的有关帐单,买家须补回给卖家。

 

管理费

共管物业的住户每月要缴交管理费,以作公共地方维修...剪草铲雪...等。

 

装修

验屋师会指出物业需要修补之处,例如换屋顶,买家要计算可能需要支付的费用。

 

水质检查

如果所购买的物业在偏远地点,是採用水井,便要付$50 - $100 检定水质及供水量。

 

土地转让费

在安省﹐首次置业者不论是买新屋或是重售物业﹐均可享有最高$2,000土地转让税退款。申请者必须年满18岁﹐以往不能在世界任何地方曾拥有住宅物业或曾持有一所住宅的业权。另外﹐其配偶在婚后亦不能在任何地方曾拥有住宅或一所住宅的业权。

 

服务费

公用设施的新客户需要付服务费,例如电费。

 

律师费

律师的一系列工作,收费一般不少于$500。

 

按揭保险费及申请费

高比率按揭须向加拿大按揭及房屋公司或私人机构申请按揭保险,成本是按揭金额的0.5%至3.75%不等,这笔钱可加在按揭额内(可能另有收费),申请费由$75至$235左右。

 

按揭经纪费

可能向买家收取代物色贷款机构的费用。

 

验屋费

无论是新屋或是重售物业,都应找验屋师检验,费用由$150至$350不等,一般来说,房子愈大屋贵愈贵,收费也愈高。

 

搬迁费

不要忘记找一间专业搬屋公司搬迁,一架货车加三名搬运工,每小时可能由$50至$100,如果是在月底或是夏天,收费便更高

 

物业价值首$55,000................ 0.5%

 

$55,000至 $250,000............. 1.0%

 

$250,000至$400,000............ 1.5%

 

$400,000以上.......................... 2.0%

 

例:

 

一间价值$250,000的房子,收费如下:

 

$55,000X0.5% = $275.00

 

$195,000X1.0%=$1950.00

 

应缴税款是$2,225.00

 

符合退回土地转让税条款者实际付$225.00。

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业权种类

自由业权

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业主拥有房子及地皮的业权,要自行负责剪草、铲雪、维修等工作,物业主要是独立屋、半独立屋、连屋、排屋等。

 

共管业权

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住宅单位属私人所有,公用地方为所有业主共有,室外维修工作交管理公司处理,每个单位每月支付管理费。物业主要是共管柏文、镇屋等。现时亦有一些发展项目是独立屋,但有管理公司负责剪草剷雪等事宜。

 

自由共管业权

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主要是镇屋类型。与共管业权最大的分别,便是业主拥有地皮的业权,由整幢房子、包括外牆、屋顶、车房等,都是业主负责。而公共设施例如通往各单位的车路、康乐设施、访客停车场、附设游乐场公园等,则属共管范围;所以,业主也要付管理费。一般来说,业主可以享有较高度自由美化居所,例如园艺,但也有一些限制,例如决定在什麽时修补屋顶;所以,想更改大门颜色或在后园搭建阳台前,须先获得业主委员会通过。

 

注:每个自由共管业权镇屋盘可能有不同的条例规范。

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