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最全楼花攻略:楼花科普、优缺点、购买流程与注意事项详解

2021-09-23 11:20:59

买楼花是加拿大一种热门的理财方式。楼花=先开花,后结果。建筑没有完成前进行销售,即为楼花。这种销售形式的英文为Presale。在中国,类似的销售形式为期房预售。

 

在置业投资的大潮中,无论是新移民、本地人、白领、投资客,还是学生党,都喜欢把目光聚焦在楼花市场。

楼花

什么是楼花?为什么买楼花?

Pre-Construction,等同于国内的期房,加拿大也称楼花。目前楼花主要种类有为公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中,公寓建筑周期最长,通常需要4-5年完工;House类楼花则需要1-2年左右即可交房。


在十年前在加拿大购买公寓楼花的群体,主要由无法承受独立屋价格的年轻人/小家庭和不想继续打理独立屋寻求downsize的老年人组成。随着加拿大人口不断的增加,寻求租金收入的投资者们也随之把目光投向了楼花。通常开发商只要求15-20%的首付(海外买家35%首付),且是分期付款 。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入,在完工前有充分时间调整自己的财政状况。

楼花购买具体流程

 

01

了解需求,搜索信息

首先买家需要确定自己的需求--自住还是投资,并以此来寻找开发项目。投资会着重点于地理位置和未来现金流,而自住会更看重面积户型和社区等因素。买家此时可以咨询专业的地产经纪推荐新盘,有时新盘开售地产经纪还会拿到优惠价格和激励条款。

 

02

选定项目,研究细节

当买家遇到合适新盘,除了研究户型、价格、管理费和地税之外,还需要关注以下几点:


①开发商资质与口碑:买家可任意向地产经纪处了解开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况。也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量,更能极大降低期房烂尾的几率。


② 政府开发费:如果买家仔细查看价格表,一般会看到政府开发费(Development Levy Charge或Levy Cap)。有少许开发商会免掉这些款项,大多数开发商会设置一个上限承诺费用不会超过特定额度。如果开发商注释买家需要负责全部款项并未设上限,那么买家要小心,否则会在过户时交付几万块额外费用。


③ 车位与储物间:通常车位与储物间有单独的价格,不包含在房款内。大部分楼盘限制一居室户型购买车位。买家如需要车位,一定要仔细阅读条款。

 

03

签订合同,交付定金

当买家决定与开发商签订购买合同时,可以请地产经纪提前帮忙填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型, 此时买家可以请贷款经纪帮助办理贷款预批函(Pre-approval)。签订合同当天务必携带身份证件,支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000左右),并会得到一本厚厚的合同,此时建议买家:


① 联系买方律师:买方律师详细研读开发商合同,看是否有不合理条款或隐藏条款。


② 利用好冷静期:通常购买楼花会享有7-10天工作日的冷静期(Cooling-off Period),根据不同省份,冷静期长短略有不同,如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题,买家可以在冷静期内取消合同。


③ 转楼花条款:一般在合同中,开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)、转让条件、转让渠道、费用如何。也有开发商会给出免费转楼花的激励政策,买家需要格外注意这部分条款明细。

 

04

等待入住

在等待完工期间,买家还需要注意:


①提前开设海外银行账户:买家一定要在付款日期前开好账户,并保证账户里有充足首付款。因为分期首付时间跨度较大,以免影响后续进度。


②装修:开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修,此时会通知买家选择装修设计和升级方案(upgrade)。买家若在基本设计内选择,则不需要花费任何钱;如果买家想要增加任何额外设施(例如百叶窗、额外橱柜),则需要按照开发商的报价付费。


③ 延期入住(Delay):Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次,且每次不可超过120天,并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定,买家可以通过Tarion进行投诉或索赔。


④入住前验房(PDI):通常入住前3个月,开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房,发现的问题将会在入住前解决。

 

05

入住(Occupancy)

针对多伦多买家适用:当买家收到钥匙入住之后,需要交付给开发商"租金(Occupancy Fee)",因为在入住(Occupancy)和过户(Closing)期间,房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓,有些则允许出租。与购买二手房一样,买家可以提前准备房屋保险(火灾、盗窃等),指定过户之日起保。

 

06

过户(Closing)

这个阶段,买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)、相关税费和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)还需要支付律师费用、水电气安装费用。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。

楼花

楼花交接时产生的费用

 

律师费(Legal Fee):


由于楼花有两个Closing,一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing,一个是交割产权的Final Closing,所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。Final Closing律师费与二手房相若,Occupancy Closing的律师费则各有不同;

 

水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):


大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费,分别在$150到$400不等,加起来大概$1,000至$2,000;

 

入住费(Occupancy Fee,安省适用):


当Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就要求业主入住了,这就是大家说的Occupancy Closing。但需要注意的是,虽然这时你有了钥匙,但是房子的产权(Title)还不属于你,相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短将达到10至12个月。在此期间每月发生的费用通常由3部分组成:(1)开发商预估的地税;(2)开发商代收的管理费;(3)尚欠开发商的房款的余款利息;


楼花转让费(Assignment Fee):


在房屋产权交割以前,如果想转让屋购买合同,这个转让必须经过开发商的书面同意,同时开发商可能会收取转让费;


教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy):


这两项费用,都存在在房屋成本中,但是由于楼花交接的时间是有周期性的,期间如果政府提高收费标准,开发商就会要求买家支付。目前有些开发商,会推出附加费封顶的优惠,但是有些开发商不会推出,这个买房时需要重点询问;


开发商的律师管理费(Lawyer society fee):


有些开发商卖房子请律师来完成交易,却需要买家来付这笔律师费;


支票跳票费(Admin fee):


在签署买卖合同的时候,通常你会给开发商的律师几张支票,当Occupancy Closing之后,你可能还会再开几个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票,则银行会对你收取手续费;

楼花

投资楼花有什么好处?

既然买完不能立刻入住,还需要等好几年,那为什么还有这么多人对楼花趋之若鹜呢?因为买楼花的好处有很多:

 

1. 在楼花建造完成之前,买家无需支付全款,只需要交付房子的一部分定金。对于很多首付暂未凑够、还没拿到身份的海外买家来说,就很有优势了;通常为房子总价的15-20%,而且钱是阶段性付的,不需要一次性付完。


2. 一般来说,楼花的价格通常会比现房便宜,或者和现房差不多,如果几年内房市良好且有一直上升的情况,那么等交房之后,再转手卖掉的回报很不错,因此很多人会买楼花做投资;


3. 楼花可以直接从开发商手里买,因此自主权很大,可以选择自己喜欢的户型,楼层,朝向,色调,甚至可以DIY一些装修,比如upgrade设施、把地板换成地毯等等。

如何才能避免购买楼花“踩雷”?

 

1

 要找销售情况好的楼盘项目

开发商建房的资金,一般都是通过贷款金融机构获得。一个在BC省的项目开发商需要在9个月内卖出50-65%的总房价对应单位,才可以拿到银行建筑贷款,有资金才能保证顺利开工。

 

卖出这个比例才是开始,可以保证有资金开工。

 

2

 要看开发商是否有雄厚的实力

开工后开发商面临的是:顺利获得Building Permit(在BC省开发商在获得Building Permit之前,开发商只能收取10%的deposit,这也是对购房人的保护),政府收取的各项税费以及对于出租房的比例要求,不断上涨的人工和建材成本,以及可能的罢工和自然灾害和天气的影响。地产开发行业是资本密集型产业,一切都要用钱解决,开发商的经济实力至关重要。

就如温哥华的大开发商为例:Cadillac Fairview 是北美房地产领域最大的开发团队之一。开发项目包括CF Toronto Eaton Centre, CF Pacific Centre, CF Chinook Centre 和Tour Deloitte。它们为CF品牌创造了卓越的品质、声誉和长期的增长。

 

Cadillac Fairview的所有地产项目估值高达约310亿加币。

3

要找有资历且爱惜自己声誉的开发商

烂尾了房子不仅毁了自己的名声,还给会家族蒙羞。

 

有些开发商刚迈入海外房地产市场,经验和能力尚且不足,还没有入行就损害了自己的声誉。有些则是入行多年“大神”如Concord Pacific,10年磨一剑,倾心打造的大型社区。因此,在风险评估的时候,建议您还要把开发商公司的资历因素考虑在内。

 

4

要和靠谱的地产经纪合作

在选购楼花时,优秀的地产经纪,可以为你"排雷解难",评估潜在风险,他们消息灵通,潜心地产市场多年时刻关注地产市场和开发商的资讯。毕竟,“外行看热闹,内行看门道”,如果人不在圈内,光在网上查是很难分辨的。

 

最后,建议您若自身条件允许可以实地探访开发商过去的项目。网上广告打的就算天花乱坠,也抵不过和物业前台聊天和住户沟通,获取第一手的用户体验是最难得可贵的。毕竟“道听途说”靠不住,“眼见为实”才是真。

 

房市瞬息万变,买家需要对开发商做足功课并且咨询专业地产经纪,慎重做决定。

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