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以公司名义买投资房,是不是更划算?

2021-09-23 11:24:30

公司

在加拿大,大家买第一套住宅用于自住,一般放在个人名下。除安居外,还会投资一些住宅和商铺用于出租,赚取租金收入,并期待物业升值以获得资本增值。但很多人对于是用公司名义还是个人名义购买投资物业却是举棋不定, 到底哪种方式会更好呢?

关于这个问题,其核心是持有房产后续的缴税,而税率的比较,即是公司税率与个人所得税率的比较。而公司税率的高低,取决于是哪种收入:积极营业收入(Active Business Income)还是被动收入(Passive Income)。

政府对于公司收入是如何划分的?

积极营业收入:靠卖产品或服务,依靠生产和劳动赚得的钱,叫“积极营业收入”,其最大特点是必须花费时间和精力获得。

 

加拿大人控股的私人公司(Canadian Controlled Private Corporation,简称CCPC)前50万的积极营业收入可以使用低税率,2020年的税率为12.2%。超过50万部分的积极营业收入,税率为26.5%。

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被动收入:也叫投资收入,包括房租、利息、股票增值与分红、版税等等。这类收入的税率为50.17%。

 

当公司保持全年雇佣5个以上全职员工,可以将被动收入转化为积极营业收入,按照积极营业收入税率缴税。

 

所以,了解到这里之后,就会发现,投资房是个人持有还是公司持有,其实没有一个固定的答案,每个案例都有其特殊性。

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例子分析

A先生和A太太经过多年打拼, 除了在BC省温哥华共同拥有一套自住房外,还在个人名下分别拥有一套物业用于出租。在2018年,A先生和太太在自己所开的汽车修理店(属CCPC,享受12%所得税低税率)各得税后红利5万。A先生的投资物业租金减掉费用后净收入为1万,A太太的净租金收入为1万5。则在2018年里,A先生和太太总共缴个人所得税约$17,400。

 

但在其他条件不变情况下,只是A先生和A太太共同成立A控股公司(Holdings Co),通过公司持有两套出租物业(而不是个人名义持有),赚取2万5的税前净收入。他们没有请5个以上全职员工,在这种情况下,A公司收入为被动收入,不属于主动经营收入,则公司所得税税率高达50.67%,而不像主动经营收入公司(如:他们的汽车修理店)可享受对于第一个50万的积极营业利润只征收12%的低税率。

 

所以A公司缴纳完所得税约$12,500后,税后净利润为$12,500,A夫妻决定把利润留存在A公司用于以后投资。则在2018年里,A先生和太太总共缴个人所得税约$10,300。再加上A公司缴纳的$12,500所得税后,总共缴税$22,800。

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对比上面两个例子,可看出, 一对夫妻拥有两套出租房时,在房子出租期间,以公司名义购买物业,反而多缴税$5,400。其多缴的原因是A公司赚取被动收入,并且没有请5个以上全职员工,所以无法把被动收入转化为积极收入,从而要缴纳50.67%高所得税。

 

所以从所得税的角度看,如果是大部分中低收入人群(个人税阶以20%-45%为主)用公司持有出租房并不是省税的好策略。除非个人收入税阶已经超过了50%(至少年收入22万以上),否则,将出租房放在公司名下交税更多。

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贷款区别

另外还需要注意的是,房产在个人名下或公司名下,贷款手续有所不同。个人买房的贷款手续较为简单,依据个人的信用报告和收入水平,银行或贷款机构会很快做出评估,借出房屋的75%-85%是非常普遍的。而且投资物业的贷款利息是可以抵税的。而公司贷款则是非常困难的。当然如果全现金购买,则无需考虑这一点。

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为什么还有人用公司持有投资物业?

很多人用公司持有物业,更看重的是规避法律风险或为了资产传承。公司是独立的法律实体,发生法律纠纷独立担当,可以有效地把风险和个人资产隔离。当你考虑以下因素时,用公司名义购买投资物业会更有利:

 

1.当面临家庭资产传承时,例如A夫妻今后想把出租物业传给成年的子女,放在公司名下,只需考虑公司股份转让,而不是把房产一套套的过户给子女。

 

2.当你计划在今后几年持续购买出租物业达到一定规模, 并有意邀请其他投资人入股,用公司购买物业就会显示出融资的灵活性。如果请了5个以上全职员工,公司的租金收入的所得税率会降至12%。

 

3.用公司买物业,特别是门面型的商铺,可以有效的把投资风险和个人资产隔离开。其投资风险仅限于在公司的投资额。

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