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加拿大买地建房和房屋翻新手册

2021-09-23 11:38:23

土地

土地投资已经成为国人前往加拿大产业投资和置业的新的关注点,一块地一座房,一片园半亩林,这也是国人最理想的置业模式。


在加拿大买地建房,该买什么样的地?建什么样的房?土地怎么投?旧房怎么改?

01

买什么样的地?

在加拿大买地建房主要有三个步骤,首先自然是要购买一块土地。购买土地之前要去地区市政厅了解该土地的规划,看看在那里能够盖什么样的房子,允许建造多大的房子等等。

 

也可以买旧房子,然后将旧房子推倒,再建造新房屋。一般说来旧房子所在的地理位置都比较好,但是买旧房子的价格要比买空地的价格高一些。

 

购买土地时,除了价格因素以外,还需要考虑位置、学区、环境、周边配套等诸多因素。

 

如果您想盖一栋价值约500,000元的房屋,最好选择相邻的房屋具有相同价值的地段。而且确保土地的面积,建造方式、土壤地形与房屋项目相适应。

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02

建什么样的房?

选好了心仪的土地,下一步就是房屋设计。一般来说,如果购房者本人不是专业的设计人员,建议还是聘请专业的建筑设计师完成这一步骤。将你的想法告诉设计师,无论你有什么想法,设计师都会按照你的意愿来设计房屋,当然,不能够超越政府的规定范围。

另外要确认您要实施的房屋建设是否符合市政当局的现行法规。联排,农舍,层数,建筑风格甚至住宅面积都是市政厅考虑的许多标准之一

 

设计图纸需要先送市政厅进行审批,一旦图纸审批通过,取得了施工许可,你就可以着手进行建造施工了。在这里需要强调的一点是,多花时间对图纸进行认定,当施工开始之后再修改设计会给你带来许多的麻烦和更大的成本,因此要在设计阶段多多思考,一旦设计方案确定了就不要再改动。


房屋翻建,建设时有两种选择,一种是找建筑商负责建造。签订建造合约是必须的,合约中主要的条款是每平方英尺的价格是多少以及建造的时间,比如每平方英尺一百五十块加元,6个月完工等等。

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03

建房的成本是多少?

加拿大的盖房成本常受地段因素影响,由于人工成本等原因,大城市的盖房费无疑会贵一些。不过偏远地区的造房成本也未必便宜,因为很多材料在当地都是无法制作的,只能从附近大城市里运过去。下表为加拿几座城市的盖房成本。(仅供参考)

盖房子的材料:木头可以算是大多数加拿大房子的核心了。不少加拿大房子都会先用木头搭建一个框架,再使用混凝土或者砖块填充墙面。此外,虽然石棉是很好的防火、绝缘材料,但由于石棉对身体的损伤比较大,建议投资者尽量不要选择带有石棉的建筑材料。

土地

04

土地怎么投?

屯地首先要明白土地的Zoning(政府规划),这是决定土地价值的非常重要的因素。一块土地可俗分为生地和熟地。

 

所谓熟地,也就是政府的规划已完成,相应水电气、上下水的配套设施已经或即将到位,购买这样的土地,价格相对会较高,但是因为相关的申请已经完成,时间成本比较低,风险也较低,当然收益也会被卖家分割一部分去。

 

另外一个叫完全生地,也就是说在可预见的期限内,政府的规划不可能有很大的改变。


其实在这生熟之间,还有一个灰色地带,俗称半生不熟,该种土地,其实政府的规划可以改变,只不过还没有去 Re-Zoning。当一个土地能否去申请改变规划,当然首先要研究有没有这种可能性。然后,要先下手为强。

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05

详细的建房流程

房子建造周期通常为10-16个月,不包括修整土地以及拆除土地上原有房屋的时间。另外,突发事件(天气不好、材料没有及时送到)将很可能延长整个建房时长。

 

加拿大房子的具体建造步骤如下:

1、在开始建造以前,投资者必须先制作一份具体的施工方案,并将这份方案提交给市政府。市政府会派专人对房子进行现场考察,考察内容包括且不限于土壤情况、土地承载能力、排水能力等。只有通过了测试,投资者才能拿到建造房子的许可证,才能开始动工。

 

2、打地基并建造承重墙。承重墙通常都是先使用木头或者砖块搭建好,再浇灌水泥而制成。此外,为了保证土壤的干燥,排水系统也必须在这个时候建好。地基打好之后市政府会派人来检查,只有通过检查的房子才能回填地基。与此同时,投资者需要开始选购瓷砖等材料了。

 

3、搭建外部框架,例如外墙、屋顶等。在外部框架搭建好之后,建筑队会即刻将门窗安装上,以确保房屋结构不走样。同时,投资者还需要安装好电力、管道系统。同样,市政单位会派专人到现场对房子的结构、电力和管道系统进行检查。

 

4、装修房屋内部和外部,例如墙面扇灰、安装橱柜、安装卫浴用具等。装修好了之后,市政单位同样还会派人来检查。这次的检查内容比较繁杂但大都与房屋安全相关,如楼梯是否安全、符合规定等。因此,翻修在这个过程中是十分常见的事情。建议投资者与建筑队保持紧密的联系,有任何的建筑问题都需要立即向建筑队反映。

 

5、最后一步,清洁房屋并入住。

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旧房怎么改?

关于房屋翻新改建,专家强调:“房屋翻建是一个比较复杂的工作,通常需要您亲自到政府,听政府官员的解释,不能随便以经验去判断这块地能不能翻建,毕竟每个区域的情况和管理都不尽相同。

 

对于翻新改造的项目,“选房源”是至关重要的一个环节。第一个因素,首先要选好位置。假如区域选择好了,区域非常火爆,涨幅很高,这是实现高价成交最初的前提条件。做翻新改造位置至关重要,房子所在的区域是成长性很好的区域,就有很大的改造空间。

 

对于有翻新潜力、推倒翻建的热区的房子,持有也是一种很好的投资。翻新改造风险很大,一定要谨慎,有很多东西不可预见,很有可能扩大成本支出,所以,对结构潜在补救措施造成的成本控制一定要有所考量。

土地

翻新或翻建每一个环节都很关键,实现高额利润的条件分析一定要做好。施工成本核算要把握三大控制,即进度控制、质量控制和成本核算。成本控制有两种做法,一种就是打包的做法,不会突破预算。另一种就是收一定比例的管理费的做法,按施工成本的百分比。

 

关于推倒重建,强调的也是区域选择,卖掉新房的价格减去买地和盖房的价格之后有可观的利润才可以去做。首先一定要核算,最终预期卖到多少钱?施工成本、设计及其他费用减去买地的费用,能有可观的利润空间。原则上,投资回报不可以低于现金投资回报的50%,换言之投资100万,一年后投资回报期望值是50万。


另外,需要注意:翻新改建项目要把握设计流行趋势。设计观念很关键,房子的设计一定要迎合新的设计观念。很多房子能感觉到是旧房子,很多特征性的设计是没办法磨灭的,是不可以做翻新改造的。房子选好后想做好翻新改造要找两类人,一类是建筑设计师,设计师的任务是设计出一个科学合理、实用美观的方案。

 

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