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那些关于房产税务的事儿(上)

2021-10-20 14:09:45

朋友中很多人喜欢买房置业,总觉得有房在手,心里才踏实。很多新移民登陆后,短租一段时间,便会在周末奔波于各个open house 之间。可是您是否知道在买房的过程中,需要交哪些税?有什么样的避税工具可以使用?甚至更有远见者,早在登陆前,就先买套房子屯着。可是您是否知道在成为税务居民前的这段时间里,房屋增值该如何交税呢?

 

华人一向重视教育,古有孟母三迁,如今有更多的家长为了学区重新置业,将原有的房子或出租或出售,那么房屋改变用途时又会有怎样的税务影响呢?被称为“万税之国”的加拿大,有着一套精密又庞大税法体制。任何的房产交易,都少不了各式各样的税务问题。今天我们就来从几个不同方面简单介绍一下。

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1、土地转让税(Land Transfer Tax)

需要先澄清一下,土地转让税和加拿大税务局CRA并无关系,而是交给省和市级政府的。土地转让税是被很多首次购房者忽视的一笔大额开支,具体金额按照阶梯型税率计算:

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全球范围内的首次购房者可以享有一定额度的土地转让税减免,最高可达$4,000。

 

多伦多地区的买家, 还需要额外支付多伦多土地转让税:

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同时,全球首次购房者这部分的减免可达 $4,475。

 

举个例子,在多伦多周边买一套一百万的房屋,需缴纳安省地产转让税$16,475,首次购房者可减免$4,000, 只需缴纳$12,475。如果物业在多伦多市内,除了安省地产转让税$16,475,还需要额外缴纳多伦多地产转让税$16,475,首次购房者可享受$4,000和$4,475 的减免。

 

买家需要做的就是在预算中留出这部分开支。交房当日,当产权转入买家名下,律师会安排支付相应的地产转让税。

2、房产增值如何报税

房产增值报税有三种情况:

1). 自住房增值免税(principal residence exemption), 增值部分免税! ! ! 在“万税之国”的加拿大,这绝对是一项极有吸引力的避税工具。它允许被指定为自住房的房屋增值完全免税或减税。

 

自住房是以家庭为单位,每个家庭在全球范围内,每年只能指定一套房产为自住房,也就是说指定海外房产为自住房也是允许的,但申报人必须为加拿大的税务居民。

 

产权所有者或家庭成员必须实际居住在该房产内。长期空置的房产是不能被指定为自住房的。但税务局并没有明文规定,一年内在该房产内居住的时间,一切参照合理化原则。当房屋改变用途后,通过税法条款45(2)或45(3)可延长自住房年限,在下一篇中有详细介绍。

 

另外,通常来说自住房的土地面积不能超过0.5公顷。如果出售的是农场,一定要核实自住房所占的比例, 按照比例免税。

 

有人会问,自住房是否可以分租?答案是可以, 但是必须满足以下三点:

主要用途仍然是自住,出租比例较小;

不能为了出租改变房屋结构,比如为了出租,加做厨房,新增分门出入等等;

不能在报税时对房屋提取折旧

 

2). 资本增值(capital gain), 50%作为纳税收入。一般用来出租的物业,出售后实现资本增值,增值部分的 50%记做纳税收入。

 

3). 生意收入(business income), 100%作为纳税收入。举例来说,装修师傅Mr Fix 在过去的几年里,每一两年搬一次家, 通常都是买一些需要TLC房产(需要整修的房产),自己翻新后,搬入新家住一年多,再高价卖掉。这就是常见的house flipping。虽然这些房子也曾是他的主要居所,但不仅不能享受principal residence exemption, 甚至不能当做资本增值,以50%的比例记做纳税收入。他的职业,以及买卖的频率已经充分表明买卖房屋是以获利为目的的商业行为,并非为了自住或长期投资, 所有盈利被视为生意收入,100%作为纳税收入。

 

由此可以看出,同样买卖房屋,却有完全不同的税务处理方法,应缴税金也有很大差别。因此税务局在近年来大力加强了对房屋买卖的监控,自2016年起,要求包括自住房的所有房屋买卖必须向税务局申报,以便更加严格的审查。

3、租金收入如何报税

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当房东是一门学问,无论是选租客,还是房屋维护,又或是年初报税,方方面面都要懂,如果不懂也没关系,可以交给可靠的物业公司来打理。

 

房东们都知道,租金收入需要报税,每年填一份T776税表即可。填好这张表,关键要明白哪些成本可以抵扣租金收入,哪些不行。可以抵扣的成本包括:贷款利息(不包括本金部分),广告,房屋保险,地税,维修和管理费用,佣金,报税记账费用, 少量办公用品。

 

铛铛铛!敲黑板!容易出错的地方我们要强调一下:

买房时的律师费并不能抵扣租金收入,只能记做买房的成本,在出售该房产时降低资本升值。当只有一套出租房时,车辆的汽油费也不能抵扣。只有管理多套出租物业时,才可以抵扣部分汽油费,依然应该遵循合理和保守的原则。如果家人参与出租房的管理,可以给他们开工资,但是必须按照市场价值来分流租金收入给家人。购买大件家电或大规模装修的成本,不能一次性抵扣,要将大笔费用资本化,每年提取按比例提取折旧来抵扣收入。

 

一般来说,不推荐对房屋提取折旧,虽然4%的折旧率可能让租金收入减少为零, 但在房产出售时,经年的折旧都会被重新记作收入,那时往往高额的资本升值会使得税阶达到最高档。当然,如果报税人现有的收入已经在最高档扣税,则可以考虑提取折旧,以降低租金收入,所以要具体情况具体分析。

 

以上就是关于房产交易过程中,会出现的一些基本税务问题,在下一篇中,我们会就一些特殊情况具体进行分析,包括房屋改变用途,非居民房产税务以及新房HST, Stay Tuned! 

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