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那些关于房产税务的事儿(下)

2021-10-20 14:16:47

上一篇公众号文章和大家详细讲解了土地转让税、房产增值和租金收入如何报税的问题,那今天这篇文章主要是集中讨论关于房屋改变用途时如何报税、非税务居民在出租出售房产时遇到的各类税务问题以及交易楼花过程中又会产生哪些税务问题

房产税务

1、房屋改变用途时如何报税

房产税务

 

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2、非居民预扣税 

一般来说,房产投资,需要向政府纳税的收入分为两种:租金收入(rental income)和资本增值(capital gain)。这两部分收入,对于非税务居民的征收,和税务居民是有很大区别的。

 

租金收入的征税:

税务局规定,当非居民收到租金收入,必须缴纳预扣税,有两种做法可以选择:总租金收入或净租金收入。

 

1)总租金收入法

租客或者物业管理人有义务在每月交租金时,扣除总租金的25%作为预扣税,并且必须在之后那个月的15号之前将预扣税交给税务局。如果非居民房东选择不作为,那么25%的扣款就是该非居民上交给加拿大政府的最终税款,房东不再需要向政府报税。

 

如果想要少缴税,就需要在收到租金收入的年度结束后的两年以内,选择按照税法216条款申报所得税。便可以按照净租金收入而不是总的租金收入来交税,申报后,税务局会退还多扣的税款。

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2)净租金收入法

如果希望从一开始就按照净租金收入法来预扣税金。房东必须填报表格NR6,并且在每年年初以前,或者在收到第一次租金前,上交给税务局。税务局批准以后,租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%预扣税了。

 

在这种方法下,即使你当年不用交税也需要报税。报税的截止日期是次年的6月30日。但是,如果有欠税,则需在4月30日前上交税务局。如果选择了净租金收入法,却没有在次年按照条款216报税,税务局将按照总租金收入的25%来计算应交税款。

 

3)资本增值的征税

首先,非居民在出售房产之前应尽早向税务局申请非税务居民税号或临时税号。卖家最迟必须在房屋出售后的10天以内,通知税务局,申请清税证明(Certificate of Compliance)。

 

CRA收到申请后,会要求将税表,相关文件和预付税款一起寄到税务局。如果在交房时没有拿到Certificate of Compliance,律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到卖家提供批文证明已经交了税,律师才会将这笔钱还给卖家。

 

第二年4月30日前报税时,可以详细计算净资本增值收入。然后将该收入的50%计入纳税收入,计算出实际应该交的资本增值税。税务局会比较预付税款和应交税款,将多余的部分退还回来。

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3、非居民投机税NRST

自2017年4月21日起,非居民以及外国公司,在购买安省金马蹄地区 Greater Golden Horseshoe Region (GGH)的房产时,需额外支付房价15%的非居民投机税NRST(Non-Resident Speculation Tax)。据统计,从2017年4月截止到2019年3月31日,非居民已购买物业3181套,累计收到此项税金约$394,300,000。

 

部分人群,例如已收到移民提名,被保护提名,或是加拿大居民配偶,均可享受豁免此项税金。

 

另外,符合以下几类条件的买家,购买自住房可申请退还此项税金:

1)在购房后4年内成为永久居民的

2)在购房后完成全日制学习两年或以上的留学生

3)在购房后合法工作了一年或以上的工签人士

 
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再次强调,只有用于买家及配偶自住的房子才可以申请退税,并且必须在交房后60天之内入住。如果因为贷款的缘故,身在海外的买家父母作为买家拥有部分产权, 那么也不再有申请退税的资格。

 

接下来给大家科普一下交易楼花过程中的一些税务问题。

1、GST/HST new housing rebate

新房HST Rebate分为两种:

 

一种是用于作为主要居所的新建或大规模装修的房屋, 开发商会代为申请HST退税,也就是说开发商给的房屋价格是退税后的价格,不要指望交房后会收到一张政府的退税支票,因为退税已经直接反映在房价上了。

 

另一种为购买用于出租的新房, 买家需要在交房时先交所有的HST,房屋出租后,凭一年以上租约向政府申请出租房rebate。并且要求是Final Closing 之后的租约而不是Occupancy 时签订的租约。

 

另外需要注意的几种情况包括:房屋空置是不满足任何退税条件的。假如您购买了一处新房,自己或家人没有尽快入住,也没有出租,只想简单粗暴的等着房子升值,这种情况下,是不符合退税条件的,税务局有权追回已经返还的rebate。另外,短期出租的房子, 例如用来做airbnb的新物业,也是不能拿到退税的。

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2、楼花转让

楼花转让是指投资者在没有正式拿到房屋产权前,将购买权转让于他人。楼花转让所产生的收入,是绝不能当做自住房免税来处理的;有可能被视为资本增值,50%作为收入征税;也有可能被当做为了收益而进行的商业行为,100%作为收入征税。

 

两者的判定主要取决于购买该楼花时投资者的意图,投资者有义务为自己的意图提供证据。此外,经常被忽视的是,当投资者为了盈利而买卖楼花时,楼花转让的价钱也需要征收13%HST。

 

举个例子,Mr. Investor认为,随着学校的不断扩招,大学附近的condo市场势必供不应求,短期内即可获利。他2017年初在多大附近购买一套一居室condo楼花,总价$500,000,支付定金$100,000。2018年末,经朋友介绍,将此楼花以$590,000的价格转让给准备送孩子上学的孟母,孟母付给对方$190,000。因为Mr Investor以短期盈利为目的购房行为,使得$190,000的全部楼花转让费也需要征收$190,000*0.13=$24,700HST。对于Mr. Investor,他的$90,000盈利会100%作为收入征税。

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